Zaliczka a zadatek

Zaliczka czy zadatek? Umowa rezerwacyjna czy przedwstępna? U notariusza czy pisemna? Takie pytania sugerują, że mieszkanie już się sprzedaje a przynajmniej rezerwuje. Ale to dopiero takie ustne macanki między stronami, bez obecności pośredniczki i sama nie wiem czy to nie za szybko i nie za tanio. A w dodatku nie wiem kiedy ustalić termin zawarcia umowy przyrzeczonej i termin opuszczenia mieszkania, bo to zależy od terminu zakończenia remontu u siostry i tempa zwalniania mieszkań w Domu Seniora. Coś się dzieje i to napawa optymizmem ale mnie tak bardzo się nie spieszy, mogę czekać do jesieni na odpowiednich kupców. Ale z drugiej strony i chattę na skraju i garaż w pobliżu mieszkania sprzedałam pierwszym odpowiednim kupcom i wyszło raz niezbyt dobrze a raz bardzo dobrze. 

Więc św. Antoni jest teraz moim ratunkiem i proszę go, by mi znalazł dobrego i odpowiedniego kupca. W końcu jest od od spraw zgubionych i znalezionych, takie trudne prośby spełnia i odnajduje.

Umowa przedwstępna - zadatek czy zaliczka

Umowa przedwstępna poprzedza umowę przyrzeczoną. Podpisywana jest najczęściej w przypadku, gdy transakcja zawierana jest na rynku wtórnym, Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna „powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej”.

• datę i miejsce jej zawarcia,
• dane jej stron,
• opis przedmiotu sprzedaży - dobrze, aby był jak najbardziej szczegółowy, z uwzględnieniem stanu prawnego nieruchomości oraz wskazaniem jej metrażu ora przynależności,
• cenę sprzedaży oraz warunki płatności - zazwyczaj przyjmują one formę 10/90, co oznacza, że nabywca wpłaca 10% ceny w momencie zawarcia umowy przedwstępnej (w formie zaliczki lub zadatku), a pozostałą jej część - po zawarciu umowy przyrzeczonej,
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej - nie jest to punkt obligatoryjny, przy czym zgodnie z art. art. 389 § 2 „Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia”. Dlatego też najbezpieczniejszym rozwiązaniem będzie określenie przedmiotowego terminu bezpośrednio w umowie.
  

Forma umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna zawierana może być zarówno w zwykłej formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego - jej wybór zależy od jej stron. Dobrze jednak pamiętać o tym, że podpisanie umowy u notariusza umożliwia stronom dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem oraz jest podstawą do żądania odszkodowania, uwzględniającego szkody, poniesione przez daną stronę z związku z nie zawarciem umowy.

Umowa zawarta w zwykłej formie pisemnej będzie podstawą do dochodzenia odszkodowania w granicach tzw. ujemnego interesu umowy, uwzględniającego szkody poniesione z tytułu zawarcia umowy przedwstępnej oraz przygotowania do przystąpienia do umowy przyrzeczonej. Strony mogą oczywiście wskazać w umowie inny zakres odszkodowania, na przykład poprzez jego rozszerzenie do dodatniego interesu umowy.

Dodatkowym zabezpieczeniem umowy będzie zadatek, którego funkcja w tym zakresie jest szczegółowo uregulowana w art. 394 Kodeksu cywilnego.

Zaliczka a zadatek

Pojęcie zaliczki nie podlega szczególnym przepisom prawa, dlatego stosuje się wobec niej przepisy o wykonywaniu umów wzajemnych. W przypadku, gdy do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie, zaliczka jest zwrotna w wysokości, w jakiej została wpłacona. Jeżeli do wykonania umowy dojdzie, zaliczka zaliczana jest na poczet należnej ceny. Z drugiej jednak strony zaliczka nie pełni funkcji odszkodowawczej, jak ma to miejsce w przypadku zadatku.

Zgodnie z Art.  394. §  1 Kodeksu cywilnego „ W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”. Obowiązek zwrotu zadatku w podwójnej wysokości nie ma zastosowania jedynie w przypadku rozwiązania umowy przez strony oraz w sytuacji „gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony”. W przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej zadatek, podobnie jak zaliczka, zostanie zaliczony na poczet świadczenia nabywcy z tytułu płatności ceny, określonej w umowie przedwstępnej.

Umowa rezerwacyjna nie daje pełnej gwarancji, że przedmiot umowy ostatecznie zostanie nam sprzedany - służy ona jedynie czasowemu jego wyłączeniu ze sprzedaży. Z kolei umowa przedwstępna, zwłaszcza zawarta w formie aktu notarialnego i zabezpieczona zadatkiem, będzie stanowić zobowiązanie dla stron do zawarcia umowy przyrzeczonej. Wybierając formę zabezpieczenia umowy dobrze jest mieć na uwadze możliwość odzyskania wpłaconych środków

Zaliczka czy zadatek? Umowa rezerwacyjna czy przedwstępna? U notariusza czy pisemna?

By się nie kłopotać i odciążyć głowę postanawiam zrobić, pierwszy raz w życiu, miodek z mniszka lekarskiego. Pora odpowiednia, dzień piękny więc idę na spacer z koszykiem po kwiaty mniszka lekarskiego. Nawet niedaleko mam odpowiednie miejsce, nasłoneczniona łąka z dala od smogu i spalin.

Po powrocie wyłożyłam je na balkonie, w cienkiej warstwie, by wyszły żyjątka a potem przebrałam odrzucając trawki i licząc przy tym. Wyszło około 750 sztuk czyli 650 gramów.

Zalałam wodą jak w przepisie, zagotowałam, gotowałam 20 minut i odstawiłam do ostudzenia najpierw na balkonie na noc a dopołudnia w lodówce, bo trzeba jeszcze nabyć cytryny i pomarańcze. 

Nazajutrz paskudnie to wygląda, jak breja ale to półprodukt. Wyciskam przez sito i przez gazę, wyszło 2 litry naparu. Dodałam półtora kg cukru, sok z trzech cytryn i jednej pomarańczy. Gotowałam to do wyparowania połowy płynu. Zapełniłam pięć słoików. Troszkę za rzadki mi wyszedł, bardziej syrop niż miodek ale to dopiero pierwszy raz. W smaku słodko gorzki, trochę jak miód gryczany, mój ulubiony.  

Po posprzątaniu stryszek zamienił się w garderobę a nawet w mały pokój pełen różnych możliwości. 

I po co się było kłopotać? Jedna rozmowa z pośredniczką Justyną narazie wszystko wyjaśniła.